La conformità urbanistica e catastale

Sei sicuro che la tua casa abbia la documentazione a posto per poter rogitare?

Molti sono convinti che sia tutto in regola, ma la statistica non conferma ciò. Il venditore medio è convinto che il proprio immobile sia perfettamente conforme ai dettagli urbanistici, poiché da quando lo ha acquistato, non ha eseguito alcun intervento edilizio su di esso. Però, nell’80% delle volte, non è così. Infatti, nelle compravendite a cui assistiamo, capita molto volte che sia necessario ricorrere a sanatorie, per risolvere problemi di cui i proprietari non sapevano.

Per questo motivo, vogliamo fare chiarezza sull’argomento della conformità urbanistica e catastale, argomento che entra in gioco in tutte le compravendite immobiliari e, molto spesso, crea difficoltà sul loro percorso.
La conformità, per legge, viene dichiarata negli atti notarili dalla parte venditrice e, deve essere verificata da un tecnico abilitato incaricato dalla parte acquirente.
Poiché le verifiche sono a carico degli acquirenti, generalmente i venditori vengono a conoscenza delle difformità presenti sui loro immobili soltanto dopo la stipula del preliminare di vendita, ossia dopo essersi impegnati sui modi e sui tempi della vendita. Di conseguenza, il venditore può trovarsi in difficoltà, a causa dei tempi richiesti dalla sanatoria, poiché può vedersi costretto a rimandare la data del rogito oltre i termini stabiliti, col rischio di far saltare altre operazioni concatenate, ed esponendosi a possibili richieste di danni da parte degli acquirenti.

Giocate d’anticipo! Rivolgetevi a un tecnico di nostra fiducia già dal momento della messa in vendita, per evitare di trovarvi in situazioni spiacevoli, e fate un accertamento preliminare della conformità del bene.

Conformità urbanistica
La conformità urbanistica è stata introdotta dalla legge 47/1985 (art. 40, c. 2), la quale prevede la nullità dell’atto di compravendita nel caso di mancata corrispondenza tra lo stato reale del bene e quanto autorizzato dal comune (progetto di costruzione o di ristrutturazione, pratica di condono o sanatoria…).
Per verificarla è necessario risalire, con una ricerca di archivio, ai titoli abilitativi che si sono susseguiti nella storia dell’edificio, e controllare che l’immobile si presenti allo stato attuale esattamente come progettato. Se tra i documenti e la realtà ci sono differenze che eccedono le tolleranze (2% delle misure metriche), allora si ha difformità. Le differenze possono manifestarsi nella posizione delle pareti, nella dimensione e posizione delle porte e delle finestre e in altre cose simili.
In caso di difformità urbanistica, si deve procedere con la presentazione al comune di una pratica denominata “Accertamento di conformità in sanatoria”, ai sensi dell’art. 209 della L.R.T. 65/2014. Questo tipo di pratica, solitamente, viene evasa dal comune in un tempo di 60-120 giorni.

Conformità catastale
La conformità catastale, invece, è disciplinata dal D.L. 78/2010, che a sua volta sanziona con la nullità gli atti per i quali lo stato effettivo dell’immobile differisce da quanto rappresentato in catasto.
In questo caso, la verifica è molto più semplice e viene condotta confrontando il bene con le planimetrie catastali presenti agli atti. Siccome lo scopo del catasto è meramente fiscale, si ha difformità catastale solo quando sono presenti differenze che incidono sulla consistenza e, quindi, sulla rendita dell’immobile. Ad esempio, ai fini catastali una finestra in più o una porta in meno sono assolutamente irrilevanti.
Se le verifiche evidenziano la presenza di difformità catastali, basta presentare delle nuove planimetrie corrette, che vengono generalmente accettate dall’agenzia delle entrate entro 2 giorni dall’invio.